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Mapletree Logistics Trustについてのアナリストレポート(OCBC)

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OCBC Investment Researchは、シンガポールの大手銀行OCBCの投資調査を行う機関です。REITの他にもシンガポール株についてセクター分析や個別株についてレポートを発表しております。

同社が、についてレポートを発表していますので、ここまで時系列にそってレビューしておきます。元ネタはこちらです。

2012年3月8日 投資判断 Buy
Mapletree Logistics Trustは、シンガポールドル建ての永久債を発行することを検討していると発表した。永久債は自己資本に数えらえれるので、永久債の発行はこのREITの負債比率を引き下げる。不動産ポートフォリオの再評価とあわせて、負債比率は2011年12月31日の41.4%から36.5~38.5%に低下するとOIRは予想している。
経営陣は地域分散を志向する成長戦略を上げている。実際、このREITの経営陣はあせって投資することはなく、スポンサーとともにいくつか海外の物件取得を行ってきている。さらに、経営陣は、スポンサーから3億Sドルの完成物件のパイプラインがスポンサーにあることを強調した。そしてその中のいくつかは今年取得予定であると明かした。

OIRは、このREITが規律に従った取得態度により、適切に利回りを調整すると信じている。OIRはこのREITが先週取得したマレーシアの2つの物件の利回りが8.7~8.8%であり、これは既保有のマレーシアの物件の利回り7.1%を超えていることに注目している。

2012年3月13日
Mapletree Logisitcsは、日本の7つの倉庫物件をGoodman Japanから取得したと先週発表した。金額は175億円だった。この7物件は、最新設備を備え、物流ハブである北海道、首都圏、名古屋、大阪に立地しており平均築年数も4.9年と新しい。

経営陣によれば、これらの物件の取得により、6.2%の安定的な純収入の増加が見込まれるので配当が高まる。これはこのREITの日本における既保有物件の利回りである5.6%より高い。これらの物件は質の高いユーザーに5年から25年という長期でリースされている。顧客と地域も分散されており、これらの物件は健全で安定的なキャッシュフローをこのREITにもたらすであろう。
OIRはこの投資が債務と今後発行される永久債によって資金が賄われることを理解している。取得が終了したときには、負債比率は2011年12月31日の41.4%から、38%に低下する。

2012年3月27日
Mapletree Logisticsは、先週金曜日に韓国の2つ冷蔵倉庫Jungbu Cold Warehouse (JCW) と Dooil Cold Warehouse (DCW)の取得に入ったと発表した。この2つの物件は-5Cから-40Cの範囲で温度管理が可能な設備を備えている、韓国の物流クラスターに立地する物件である。
OIRはこれらの物件が10年間という機関でリースバックされることに注目している。さらにこのリース契約は年率3%で賃貸料が増加する条項を含んでいる。これによって健全で常態なキャッシュフローをこのREITにもたらすだろう。経営陣によれば、両物件の買収も配当を増加させるとのことである。特に、JCWは9.5%の純収入であり、このREITの韓国の既保有物件よりも高い利回りである。
この買収により、REITの負債比率は39%に達する。OIRはこの買収によって、配当可能利益が2.4~3.9%に増加することを予想している。

2012年4月23日
Mapletree Logisicsは今四半期に、純収入で年率12.3%の増加、配当可能利益で10.1%の増加を達成した。配当は9.7%増加た。配当利回りは6.9%となる。
この強いパフォーマンスは、物件取得と内部成長によってもたらされたことにOIRは注目している。12%の賃貸料増加となった賃貸料改定は、特にシンガポールと香港においてこの四半期に達成された。ポートフォリオの稼働率は98.3%から98.7%に改善された。
今年中に、このREITのリース契約の15%が満期を迎えることを我々は理解している。経営環境は不透明だが、内部成長と賃金改定によって影響が緩和されるであろうと考えている。REITの経営陣は、投資機会があり、韓国、中国、オーストラリアといった海外市場での物件取得は今後数か月以内で実施予定であり、ノンコアな資産を売却して、利回りの良い物件に資金を配分していくことを表明している。




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J-REIT投資で資産が3分の1になったことも5倍になったことも経験したREIT(不動産投資信託)愛好家。マレーシア訪問をきっかけにアジアのREIT(不動産投資信託)が今後重要な資産運用手段になると確信し、研究を開始。投資家のジム・ロジャースに憧れている証券アナリスト

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