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CACHE Logistics についてのアナリストレポート(OCBC)まとめ

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OCBC Investment Researchは、シンガポールの大手銀行OCBCの投資調査を行う機関です。REITの他にもシンガポール株についてセクター分析や個別株についてレポートを発表しております。

同社が、Cache Logistics Trustについてレポートを発表していますので、ここまで時系列にそってレビューしておきます。元ネタはこちらです。

規模が小さいながら、既存物件は100%の稼働率、新規物件の購入によって利回りを上げ、さらに的確なファイナンスで、調達金額を上げるとともに、平均返済期間を延ばし、さらに負債コストを0.3%引き下げることに成功したCACHEの活動を評価しています。

2012年1月10日 投資判断維持 Buy
2012年1月18日にCACHE Logisticsが決算を発表することになっているが、総収入で10.8%、配当で6.4%増加すると見込んでいる。それは最近買収した物件からもたらされるものである。そしてそれは産業REITセクター平均の7.4%を上回る8.4%の配当をもたらすであろう。

シンガポール経済の成長は穏やかになると予想されているが、このREITへの影響は限定的である。なぜならばこのREITはスポンサーであるCWTとマスターリースを結んでいるからだ。そのリース期間は業界平均の3.5年より長い4.9年であり、さらにトリプルネット条項がついていてコスト増にも対応している。

2012年1月19日 投資判断維持 Buy
Cache Logisticsの2011年第4四半期の決算は良いものだった。配当は年率8.5%上昇した。配当利回りは8.3%になる。
 
これは2011年3月に買収した物件の賃貸料収入によるものである。四半期の純収入と配当はOIRの予想の範囲内であり、市場コンセンサスよりは良かった模様だ。
 
Cache Logisticsは産業用不動産REITでは最も健全なREITのひとつである。ポートフォリオの物件は2011年12月においては100%に維持されており、平均リース期間は4.65年である。2012年から2013年にかけては、2%以下の物件がリース期間満了を迎える。

マスターリース契約のもと、年率1.5~2%の収入増をもたらし、さらにトリプルネットリース契約になっている。このことは、収入の安定と市場環境の悪化に伴うダウンサイドリスクを限定するとOIRは考えている。

2012年4月11日 投資判断維持 Buy
Cache Logisticsは最近5%の割引発行で増資をアナウンスした。この資金は、新規物件の投資(21 Changi North Way)と債務の返済に充てられるであろう。

OIRはこの増資の結果、Cacheの負債比率は26%程度になると予想しており、負債比率規制の35%水準に余裕をもたせ、新しい成長機会に十分な財務的な余力が持てると判断している。 このアナウンスとともに、Cacheはこの四半期の配当の増額を発表している。

2012年4月19日
Cache Logisticsは2012年第1四半期の業績を発表した。純収入は11.6%増加し、配当可能利益は7.6%増加した。これは、賃貸料の値上げと昨年購入した物件からの収入によるものである。配当は6.9%増加している。
2012年3月31日現在、CACHEのポートフォリオは100%の稼働率であり、トリプルネットリース条項付のマスターリース契約とマルチテナントの構造になっている。平均リース期間は4.4年であり、前四半期から大きく変更はしていない。経営陣によれば2012年中の賃貸料の改定はないということである。
CACHEは最近6000万株の増資を行い、負債比率は29.6%から27.7%となった。これにより1.1億ドルの借り入れ余力ができ新しい投資機会を追及することができる。平均負債コストは3.89%から3.94に増加したが、インタレストカバレッジレシオは健全な水準の8倍のままである。

2012年6月11日
Cache Logisticsはすでに収益の期待できる2つの新規物件への投資を表明している。OIRは4月30日に投資が終了したPan Asia Logistics Centreは、純収入を年率7.7%に増加させると予想している。5月7日には、Cache Logisiticsは、スポンサーのCWTにPandan Logistics Hubを66百万Sドルで購入することを申し込んでいる。現在の不動産ポートフォリオの利回りは7.3%であるが、この2つの物件の購入は利回りを向上させると予想される。
OIRはまたCACHE Logisiticsが3.5%の固定利率(2016年3月31日満期)の債券を発行することを知った。これはOIRにとっては想定外のことであったが、CACHEが成長のための新たな資金が必要であり、そしてそれは負債によって調達されるであろうと予想している。すでに負債比率は十分に低いので増資による新規資金は想定していない。

2012年7月2日
Cache Logisticsは、Pandan Logistics Hubを購入することを投資家から承認を受けた。
この物流施設を保有することにより、Cacheは12の物件を保有することになる。Pandan Logistics Hubは初年度5.2百万Sドルの賃貸料収入をCACHEにもたらす。利回りに直すと7.6%の利回りとなる。
さらに、CACHEは負債の平均返済期間を延長し、負債の調達金額を増やした。新規に調達した375百万Sドルの銀行借り入れは、203百万Sドルの銀行借り入れと4千万Sドルの無担保ローンの返済に使われ、79.6百万SドルはPandan Logistics Hubのファイナンスに使われる。この結果、現状の負債コストよりも0.3%減少させることができる。




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Author:ASIA REIT LABO
J-REIT投資で資産が3分の1になったことも5倍になったことも経験したREIT(不動産投資信託)愛好家。マレーシア訪問をきっかけにアジアのREIT(不動産投資信託)が今後重要な資産運用手段になると確信し、研究を開始。投資家のジム・ロジャースに憧れている証券アナリスト

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