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アジアREITの利回りと国債利回り

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REITに投資する重要な目的はは値上がり益を得るというよりも、安定的に分配金を得ることでしょう。

そこで、満期まで保有していれば償還されることが確実な国債の利回りとの比較が重要になってきます。一般的には、国債利回りとREITの利回りの差(スプレッド)が小さいと、価格変動リスクのあるREIT投資に旨みがないということになります。この観点から下の図をご覧下さい。図は、CapitamallTrustというシンガポールREITのアニュアルレポートから引用したもので、アジア市場のREITの利回りと国債とのスプレッドについて描かれたものです。
71.png

この図を見ると、シンガポールや日本、香港のREITはスプレッドが4%以上あるので、リスク資産であるREIT投資の妙味はありそうです。一方で、マレーシアや台湾はREITの価格変動リスクを考えると、国債を買ったほうがいいような気がします。

ところが、私はそう単純ではないと考えます。アジアの経済は、日本のような長年デフレが続き、低金利が定着する経済とは違います。例えば、マレーシアで国債かREITへの投資を迷っていたとします。そして、スプレッドが稼げないからREITはやめて国債を買ったとします。ところが国債を買った直後に含み損となり、しかたなく国債を満期までもっていたらその間に購入を考えていたREITの分配金がものすごく増えていた。ということは十分に考えらえるのです。

上で述べたようなことはどうして起こるのかを、ちょっと説明しますと、

例えば、今、あなたには購入を1年くらい待ってもいいが欲しいものがあるとします。また、1年後に満期を迎える国債がありその利息は5%です。あなたは1年待たずに欲しいものを買うでしょうか。それとも国債を買うでしょうか?
経済合理的に考えれば、答えは1年後に買いたいものが5%以上値上がりしているかどうかを予想して決めることです。5%以上値上がりしている。と考えるのであれば、今買うことが正解ですし、そうでなければ国債投資が正しいでしょう。

言い換えれば、物価が上昇するという予想が多ければ国債への需要が減りますから国債の価格は低下していきます。このような経済下では、国債を買ったとたんに含み損になってしまいます。一方、REITは不動産の家賃が分配金の原資であり、物価上昇に合わせて賃貸料が上昇し、分配金が増える。ということが起こるのです。

デフレと低金利が定着した日本にいると忘れがちですが、この点は経済成長の著しいアジアのREIT投資を考えるうえで重要な視点です。単純にスプレッドがとれないからという理由でマレーシアや台湾のREITがだめということはありません。

結局は、経済が成長して不動産の賃貸需要が強くなるのかどうか、金利水準は安定的かどうかをよく観察し考えて投資するという態度が必要なのだと思います。



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ASIA REIT LABO

Author:ASIA REIT LABO
J-REIT投資で資産が3分の1になったことも5倍になったことも経験したREIT(不動産投資信託)愛好家。マレーシア訪問をきっかけにアジアのREIT(不動産投資信託)が今後重要な資産運用手段になると確信し、研究を開始。投資家のジム・ロジャースに憧れている証券アナリスト

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