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CapitaMallに関するアナリストレポート

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OCBC Investment Research(OIR)は、シンガポールの大手銀行OCBCの投資に関する調査を行う機関です。REITの他にもシンガポール株についてセクター分析や個別株についてレポートを発表しております。

同社が、CapitaMallについてレポートを発表していますので、ここまで時系列にそってレビューしておきます。元ネタはこちらです。

4月19日の記事で、いかに有力なテナントをモールにつれてこれるかがカギになっているかについての記事があります。現在では、ユニクロなどのファストファッションの動向に注目というところでしょうか

2012年1月19日 投資判断 Hold →Buy 格上げ
CapitaMallは、2011年第四四半期の業績を発表した。純収入は年率で4.8%増加した。それは主として2010年と2011年に買収したClarke QuayとIllumaが収益に貢献し、賃貸料の改定がうまくいったためである。2011年には賃貸料が年率8.5%で上昇したが、運営費用がそれを上回る16.7%で上昇したことを確認した。これは一時的な支出でメンテナンスコストがかさんだものとOIRは理解している。経営陣は運営費用の削減に取り組むことを表明しており、OIRは2012年から2013年は運営費用が業績に与える影響は小さくなると予測している。
 
評価額という観点では、低い賃貸料を反映して、IMMとSembawang Shopping Centre
の評価は引き下げられた。経営陣の資産拡大計画は順調に進んでおり、Jcubeは現在90%進んでおり、Atrium@Orchard とIllumaについてもスケジュールどおりである。

2012年4月19日 投資判断維持 Buy
CapitaMallは2012年第1四半期の業績を発表した。配当可能利益は年率4.6%上昇し、総収入は0.4%上昇した。賃貸料は上昇し、Illumaが収入に貢献したが、拡張中のAtriumが足を引っ張った。第1四半期の業績は底堅かった。Atriumの拡張にも関わらず、稼働率は96%に改善された。ポートフォリオ全体で、賃貸料改定は6.1%に改善した。しかしながら、OIRは景気が軟調となるため、賃貸料改定は不利になると想定している。運営費用の削減がうまくいっていることはOIRにとってはサプライズだった。

配当収入の増加要因となる資産拡大計画は順調にすすんでいる。Jcubeは4月2日に開店し、稼働率は99%であり、第2四半期の業績に反映してくると考えている。Illumaは計画通り拡張がすすんでおり、90%以上テナントが決まっている。OIRは、ユニクロやSephora 、 Aeropostaleがこのモールに入居することで、テナントミックスは成功するとみている。Atriumの拡張は2012年第4四半期に終わる。

2012年6月22日 投資判断維持 Buy
CapitaMallは最近、11.5億香港ドル建ての固定金利の債券を発行することを発表した。それは2012年に満期を迎える担保付ローンのリファイナンスのためである。このリファイナンスはスムーズにいっていると考えている。これはバランスシートを統合し、負債の満期までの期間を長くするものである。さらに、CapitaMallはHougan Plazaを売却して、売却利益を得た。これにより債務を圧縮し投資資金を確保できた。これによりスポンサーの保有物件IONへの投資可能性が高まったと思われる。

Bugis+は計画どおりに拡張が進んでおり、キーテナントのユニクロは間もなく営業を開始し、Sephora や Aeropostaleを含めた90%以上のテナントは営業を始めるであろうと思われる。これはIlluma時代は3.8%であった利回りは5.8%に改善するだろう。
 

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Author:ASIA REIT LABO
J-REIT投資で資産が3分の1になったことも5倍になったことも経験したREIT(不動産投資信託)愛好家。マレーシア訪問をきっかけにアジアのREIT(不動産投資信託)が今後重要な資産運用手段になると確信し、研究を開始。投資家のジム・ロジャースに憧れている証券アナリスト

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