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REITの資産クラスとリース期間

REITの資産クラスは、おおざっぱにいえば5つのセクターに分かれます。オフィス、リテール、インダストリアル、ヘルスケア、ホテルです。

各資産クラスのリース期間は一般に、短いほうからオフィス、リテール<インダストリアル<ヘルスケアとなります。

ホテルはREITとホテルのオペレーター(ヒルトン、マリオットなど)とのリース期間は長いのですが、固定賃料は50%、あとはホテルの業績連動という形態が多いようです。

リース期間が短いと、テナントの属する業種の好不調に応じてテナントの入れ替えが機動的に行えるというメリットがあります。賃料は安定的ではないとも言えます。リースが長期になると逆になります。

逆に言うと、リース期間が短いと賃貸料を上げる機会が長期に比べて頻繁に訪れるということでもあります。またリース期間が長い方が利回りが一般的に高めになります。これは債券の短期債の利回りと長期債の利回りの違いと同じ理屈ですね。

このことを言い換えれば、リース期間が短いセクターへの投資はキャピタルゲイン狙いの投資、長いセクターへの投資は安定的な利回り期待という投資スタイルの違いになります。

各資産クラスの特徴についても触れておきましょう。

・オフィス
物件が標準化されているので性格としてはコモディティに近いです。リテールと比較して景気循環に敏感に反応する傾向があります。シンガポール政府はファイナンシャルセンターとしての競争力を維持するために、オフィス家賃が急激に上がることを抑制気味の政策をとる傾向にあります。

・リテール
好立地にある物件が多く、一般にREITのほうがテナントに対して交渉力があります。

・インダストリアル
稼働率が経済状況に依存します。2009年の不況期にはビジネスパークの稼働率は80%、2003年では70%台でした。それに対して郊外のモールは95%以上の稼働率を維持していました。

・ホテル
インダストリアルよりもより景気敏感的で、オペレーターとは長期契約が普通です。ただし固定賃料は賃料の50%程度となります。サービスアパートメントはホテルよりは滞在期間が長いことから、ホテルよりはややボラティリティが低いことになります。

・ヘルスケア
リース期間は長期なので非常に安定的です。リーマンショック時も大きな価格下落は見られなかったセクターです。その反面、賃料の上昇が期待できないので、REITの成長は物件の取得に限定されます。したがって物件を供給できるスポンサーの影響力が強いセクターと言えます。


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[T3] まとめ【REITの資産クラスとリ】

REITの資産クラスは、おおざっぱにいえば5つのセクターに分かれます。オフィス、リテール、インダストリ

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[C97] 日経ヴェリタス

国によってアセットクラスに特徴がありますが、レジデンシャルは一般的じゃないのでしょうか? 借家が多い日本だけでメジャーなアセットクラスなのでしょうか?

ところで、日経新聞の下に載っている日経ヴェリタスの広告にアジアREITの見出しがありますが、どんな内容が書かれているのでしょうか。それだけのために購読する気にもなれないのですが、貴重なネタですので非常に気になります。
  • 2012-11-18 01:58
  • ディック・ケネ
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Author:ASIA REIT LABO
J-REIT投資で資産が3分の1になったことも5倍になったことも経験したREIT(不動産投資信託)愛好家。マレーシア訪問をきっかけにアジアのREIT(不動産投資信託)が今後重要な資産運用手段になると確信し、研究を開始。投資家のジム・ロジャースに憧れている証券アナリスト

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