Entries

シンガポールREIT投資時に重視する指標・チェックポイント

Value Investing in REITsの読書メモです。

シンガポールREITに投資するときにチェックする重要指標、チェックポイントは次になります。

1Gearing Ratio
2.Net Asset Value
3.Property yield
4.Dividened Yieldと過去の配当履歴
5.資産拡大のペースとファイナンスのやり方

1.Gearing ratio
Gearing ratioは有利子負債/総資産で計算します。シンガポールREITにはGearing ratioについての規制があり、格付機関から格付を取得していなかったり、取得していてもBBB―以下だったりした場合は、この比率を35%以下に抑えなければなりません。BBB-以上の格付を取得している場合は60%までGearing ratioが拡大することは許容されます。
留意すべきは、総資産は時価評価ですので、不動産価格の下落時には、借り入れを増やしていなくてもGearing ratioは上昇してしまうことです。規制に抵触してしまうと、不動産売却や増資を迫られるので注意が必要です。

2.Net Asset Value
そのREITの純資産です。株価時価総額>NAVであればプレミアムがついた状態で取引されていることを示しますし、逆は逆になります。株価が一口あたりNAVよりも非常に高い水準で取引されていたり、逆の場合も留意して取引すべきという指標です。

3.Property yield
REITが保有する不動産の収益力を表す指標で、Net property income / property valuationで計算されます。Net property incomeは総収入から不動産関連費用(Direct expense)を引いたものです。

Value Investing in REITsによれば、最も重視しなければならない指標ということです。文字通り、REITの保有する不動産の収益力を測る指標になるため、配当利回りと比較してみることが重要です。配当利回り>Property yieldであれば、REITは割安な水準で取引されているといえますが、なんらかのリスクを見込んでいると思われます。逆であれば、将来のProperty yieldの上昇を見込んでいるか、ほかの要因でプレミアムがついた状況で取引をしていると思われます。

4.Dividened yield(配当利回り)

REIT投資家にとっては最も重視する指標ですが、REITの収益力の実力であるPropety Yieldと大きく乖離していないか、過去の配当実績履歴をみて、その配当は今後も継続して支払われるのかということを確認しなくてはなりません。なお、過去の配当履歴はSGXのWEBサイトで確認できます。過去の配当実績が大きく変動しているようであれば、眉唾と見なくてはならないかもしれません。

5資産拡大のペースとファイナンスのやり方

急激に資産を拡大していないかであるとか、そのファイナンスの仕方などがチェックポイントになります。急激に資産を拡大しているときは、ファイナンスに無理がないかどうかをチェックすべきです。極端に返済期限が短かったり、借り入れ契約に変な特約(不動産評価額下落もしくは格下をトリガーとした償還権付など)がないかどうかがチェックすべき点でしょう。


この記事がお役にたったら、こちらもポチットお願いします。

ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村




英語に抵抗がない方向けのブログですが、姉妹ブログ「英語好きは得をする便利な英語WEBサイト」では、次のような役立つWEBサイトを紹介しています。日本語も利用可能だったり、簡単な英単語を入力するだけで利用できるサイトもありますので、関心ある方はご覧ください

・海外航空券を安く調達できる方法,NYやロンドンなど都市観光パスポート,ブロードウェーミュージカルやセリエAなど欧州サッカーチケット予約
・手数料の安い海外送金
・パソコンやタブレットで世界中のテレビ番組や雑誌の視聴や購入ができるサイト
・GRE、GMAT、IELTSなど留学試験対策,幼児向け英語教育
・人事用英語フレーズや英文添削


Use trackback on this entry.
http://asiareitsouken.blog.fc2.com/tb.php/614-6ba90804

Trackbacks

Comments

Post a comment

Post a comment
Only the blog author may view the comment.

Appendix

カレンダー

06 | 2017/03 | 07
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 -

プロフィール

ASIA REIT LABO

Author:ASIA REIT LABO
J-REIT投資で資産が3分の1になったことも5倍になったことも経験したREIT(不動産投資信託)愛好家。マレーシア訪問をきっかけにアジアのREIT(不動産投資信託)が今後重要な資産運用手段になると確信し、研究を開始。投資家のジム・ロジャースに憧れている証券アナリスト

姉妹ブログ「インターネットで英語生活」は、英語に抵抗がない方向けの、英語WEBサイトを使って安く買い物をしたり便利なサービスを使うノウハウなどに関するブログです。英語WEBサイトを利用することで、せっかく勉強した英語を使って日本でも日常生活で得できるノウハウを紹介します。

Twitterでブログのネタ、経済や相場ネタ、ときどき愚痴をつぶやいてます。
ASIA REIT LABOをフォローしてみてください。



このブログをはてなブックマークに追加
このエントリーをはてなブックマークに追加

メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

不動産投資対象国の人気投票

FC2カウンター