シンガポールREITに関する規制

Value Investing in REITsの読書メモです

シンガポールREITの基本法はCode on Collective Invwsting Scheme（CIS）という法律になります。シンガポールREITについての基本的なルールを俯瞰していきましょう。

１．ギアリングレシオ規制
投資家保護のためのルールです。シンガポールのREITは、有利子負債/総資産で計算されるギアリングレシオを３５％以下にしなければなりません。

この規制で注意すべきは、総資産は時価で評価されることです。不動産は最低年１回時価で評価しなおすことを義務付けられています。

不動産価格が順調にあがり、資産評価額があがればギアリングレシオにも余裕がでてきますが、急激な時価の下落などに見舞われますと、ギアリングレシオは上がってしまいます。そしてその結果ギアリングレシオが３５％を超えてしまうと、増資や、不利な価格での物件売却ということになりかねない。ということになります。

投資家としては常にこの３５％という数字は気にしていなければなりません。ギアリングレシオが高いと思われるREITへの投資は要注意でしょう。

ただし、FitchやMoody’s,S&Pといった格付会社からBBB-以上の投資適格の格付を取得していれば、容認されるギアリングレシオは３５％から６０％まで拡大します。

２．保有できる資産
シンガポール国内外の不動産、不動産関連の資産、債券、不動産以外の会社の株式、現金及び現金同等物となります。

総資産の７５％は収益を生む不動産に投資しなくてはなりません。

開発中の不動産を保有することは可能ですが、開発後の不動産は保有しなくてはなりません。また、開発中の不動産は10％以下に抑えなければなりません。

不動産以外からの収入は10％以上になってはなりません。

３．ペイアウトレシオ

優遇税制を適用されるためには、少なくとも収入の９０％以上を分配しなくてはなりません。

ちなみにREIT制度を導入している主な国のペイアウトレシオは次のようになります。

USA：90％
オーストラリア：100％
日本：90％
ベルギー：80％、ただし売却益については50％
フランス：85％、ただし売却益については50％



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