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シンガポール・バブルに乗ってしまおうか

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シンガポールREITについては研究をつづけても、あわてて買う必要はないと思っていましたが、今回のアメリカの金融緩和QE3を見て、少し判断をあらためようかと思います。

今回のアメリカの金融緩和策、QE3は、ゼロ金利を2015年まで延長し、さらに「雇用が回復するまで」と期限がなく、事実上無制限にお金が市場にばらまかれることになります。アメリカの金融政策QE3について詳しく知りたい方は、ヤフーの記事をご覧ください。

こうなると、どういう影響がでてくるのでしょうか?

香港の通貨、香港ドルは完全にドルペッグですから、アメリカの金融緩和政策にあわせた金融緩和政策がとられます。

シンガポールも為替相場管理政策がとられており、一定のバンド内に為替水準が維持されるように金融政策がとられているのですが、今回のQE3により、アメリカドルが市場に大量供給されると、シンガポールにとっては、何もしなければシンガポールドル高、アメリカドル安ということになります。

これに対抗するために、シンガポールのMASも市場にシンガポールドルを供給することになります。上で述べたように為替水準を一定のバンド内に収めるためですね。

大量供給されることになるであろうシンガポールドルはどこに向かうでしょうか?商品や原油などにも資金は行くと思いますが、不動産に資金が行く可能性が非常に高いと考えています。日本もかつて経験したバブル経済の始まりです。

シンガポールで生活する場合、何も対応していないと、物価がどんどんあがるのを指をくわえて生活する。ということになります。原油や食料、ひいては電気代が上がる可能性が高いわけですから。

次のサイトはYahoo Singaporeにあった、シンガポール国民の意識調査ですが、住宅価格の値段が最大の関心ごとになっています。残念ながら、彼らの懸念はこれからも継続することになるでしょう。さらにひどい家賃や不動産価格の上昇に悩むことになろうかと思います。

シンガポール国民の意識調査

そうしないためにも、インフレヘッジという観点からもREITは有効な資金の受け皿になると思います。というか賢いシンガポール国民はとっくにシンガポールREITを買っているでしょう。

不動産やREITの価格は非常におおざっぱに言ってしまえば、次の式で決まります。

不動産価格(REITの株価)= 不動産が生み出す家賃 / 金利

家賃などの収入があがれば不動産やREITの価格はあがりますが、金利が下がることでも不動産やREITの価格は上がるのです。

日本のREITでもいいのですが、日銀が必ずしも追加金融緩和をするとは限りませんし、そもそもすでに金利が下限に張り付いており、金融緩和の効果はあまりありません。これが金融政策が受動的なシンガポールとの違いです。

アメリカのFRBやECBに比べて、日銀は金融緩和に消極的と見られており、これが円高の最大の原因だと指摘する人もいます。

金融緩和するかどうかわからない日銀と比較して、シンガポールは金融政策は自国の意思ではなく、他国に振り回されます。上でのべた、為替水準維持のためですね。そして、今回のQE3は確実にシンガポールの金融緩和に向かわせる結果となります。

さらに、このサイトには金利水準である、国債の利回りが掲載されていますが、シンガポールと日本の国債利回りを比べてみてください。シンガポールには日本と比べてまだ金利の低下余地が大きくあります。

シンガポールについて言えば、家賃の上昇はともかく、金利は低下していくことになります。家賃も上がるとは思いますけれど。

さらに、シンガポールの不動産の希少性、国家としての成長力、人を引き付ける力。成長期待という意味では、長期的に実際の需要がどんどん減っていく日本の不動産とは異なります。

日本の投資家からすれば、為替リスクは気になりますが、シンガポールの為替はドルやユーロに比べて安定傾向があることは確認しています。為替という意味ではアメリカドルとともに価値が減っていく香港ドル建てのREITよりも妙味があるのです。

QE後のシンガポールドル、香港ドルの為替相場についてはこちらの記事をご覧ください。

バブルに乗るような投資はあまりしたくはないのですが、かといってバブルが起こることがわかっていて何もしないというのも賢い態度ではないでしょう。そういうわけで、予定していた資金枠を少し拡大することにしました。

為替リスクを気にせずシンガポールREITに投資できるシンガポール在住の方がうらやましい限りです。



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ASIA REIT LABO

Author:ASIA REIT LABO
J-REIT投資で資産が3分の1になったことも5倍になったことも経験したREIT(不動産投資信託)愛好家。マレーシア訪問をきっかけにアジアのREIT(不動産投資信託)が今後重要な資産運用手段になると確信し、研究を開始。投資家のジム・ロジャースに憧れている証券アナリスト

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