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シンガポールREITの為替リスク

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今回の投稿では、シンガポールREITの持つ為替リスクについて調べてみたいと思います。
ここでは、日本からシンガポールREITに投資したときに生じるシンガポールドルに対する円高(による為替差損)ではなく、米ドルやユーロ、人民元など各国の通貨に対するシンガポールドルの変化に対してどれだけ各REITの収益に影響がでるか。という観点でのリスクです。

この記事で、シンガポールREITは海外展開には規制がなく、利回り向上や地域的なリスク分散を図るために積極的に海外展開していることを書きました。また、海外展開していなくても金利が低く通貨も安定的な国で資金を調達している場合もあります。我が日本の不動産に投資していなくても資金だけを調達しているREITもあるのです。そこで、各REITが抱える為替リスクを調べてみようと考えたのです。

為替の影響はばかになりません。例えば、Ascendas Indiaというインドの産業不動産で運用しているREITはインドルピー建てでは黒字ですがシンガポールドル建てでは大赤字です。

たとえば、シンガポールのREITが日本の不動産に投資する。→受け取る家賃は円建てなので、シンガポールドルに転換する→円安、シンガポールドル高になる。→家賃は目減りしていて、結局配当は減る。

というルートで利回り低下ということにもなるのです。

為替の変動で大きな損失がでないように、各REITはもちろんデリバティブを使ってヘッジしています。とはいえこれにも限界があります。為替の変動が損益にまったく反映しないということは不可能なようです。

シンガポールは当局がしっかりしているからか、各REITのディスクロージャーは非常に充実しています。各REITのアニュアルレポートに、リスク要因とその対応についての記載があり、その中で、為替が変動したら損益はどのように変化するか。という項目があります。これをまとめたのが下の表です。(クリックすると拡大します。)

為替リスク1


これだけでは片手落ちなので、シンガポールドルが各通貨に対して1年間でどの程度変動するか、専門用語ではボラティリティといいますが、それをまとめたものが下の表です。
出典はこのサイト(http://www.ratesfx.com/predictions/pred-sgd.html)です。

最終的には、各REITが抱えている為替リスクは、

シンガポールドルのボラティリティ×1%の為替の変動による損益の変化額

となります。

この各REITが抱えている為替リスクを各REITのEBITDAで割ったものが下の表です。この数値が大きいほど、為替リスクに弱いREITということになります。(クリックすると拡大します。)

為替リスク2


概ね、各REITとも為替リスクには十分対応しているようです。個別銘柄では、ParkWay Life REITが日本円に、Ascendas Indiaがインドルピーの為替リスクが高いことがわかります。



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ASIA REIT LABO

Author:ASIA REIT LABO
J-REIT投資で資産が3分の1になったことも5倍になったことも経験したREIT(不動産投資信託)愛好家。マレーシア訪問をきっかけにアジアのREIT(不動産投資信託)が今後重要な資産運用手段になると確信し、研究を開始。投資家のジム・ロジャースに憧れている証券アナリスト

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