シンガポールREITが日本、香港のREITに比べて有利な３つの理由

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マレーシアの最大手銀行、MayBankがシンガポールREITが香港、日本と比べて有利な理由を３つ挙げています。

ひとつは、日本や香港に比べて、物件ごとのキャップレートが有利なこと。香港ではキャップレートが３.５％から
４％台ですが、シンガポールでは４から５％のキャップレートです。

２つめは、シンガポールの金融引き締めが、２０１４年まで起こりそうにないこと。シンガポールはシンガポールドルを主要通貨の変動に対して一定の範囲におさめるように介入する通貨政策をとっていますが、この結果短期金利も調整されます。２０１４年まで短期金利を引き上げないと宣言しているアメリカＦＲＢの金融政策に影響を受けますので、結果としてシンガポールの短期金利が上昇することは２０１４年まで予想できないとのことです。

３つめは、他に有力な代替投資手段がないこと。これがシンガポールREITを有力な投資資金の受け皿とし、堅調な理由だということです。

２つめの理由は、日本の投資家にとっても安心材料ですね。海外投資はどうしても為替と切っても切れない関係にありますが、アメリカの金融政策を見ていればいいので、投資判断もしやすいと思います。

私がその他にシンガポールREITが優れていると思う理由は、シンガポール政府の統計が充実していること、MASの指導が行き届いており、リスク情報もアニュアルレポートなどで開示されており、ディスクローズも充実していること、ニュースフローを見ても情報開示に積極的で安心感があること。シンガポールのみに投資しているREITについていえば、国土が狭いので地域の事情などが把握しやすいこと。たとえばマレーシアのREITなどはKL周辺ならまだしも、郊外物件に投資しているREITに投資するのは、日本人からすると状況把握が難しいのではないでしょうか？

3 things that give S-REITs an edge over Asian REITs

For one, a hike in interest rates is unlikely in Singapore until end 2014.

Here's more from Maybank Kim Eng:

Higher Capitalization Rates:

o On a sector basis, Singapore has relatively higher normalised cap rates (net property income that can be extracted per annum for each S$ dollar invested in investment properties), compared to Hong Kong and Japan.

o For example in HK, cap rates (net basis) for prime office and prime retail buildings on a stabilized basis are around 3%-3.5% and 3.5%-4% respectively. However, in Singapore, cap rates for prime office and prime retail properties are at least 4.0% and 5.0% respectively.

o This enables S-REITs to offer DPU yields of ~6% without trading at price-to-book discount (1.07x PBR). On the other hand, in order to offer DPU yields of ~5%, HK-REITs and J-REITs have to trade at ~0.8x PBR.

Unlikely interest rates hike until end 2014:

o The MAS manages the Sing dollar's strength by buying or selling currencies to keep its exchange rate against major currencies within a policy band, and by adjusting the band occasionally to steer the exchange rate. This FX-centred monetary policy regime means that Singapore's short-term interest rates are essentially a function of US short-term interest rates.

o Most economists do not expect any significant interest rates hike until end of 2014, following the US Fed’s intent to keep short-term interest rates near zero till then. If correct, this would imply that the cost of borrowings for S-REITs (some pegged to SIBOR) will stay at current low levels through 2012-2014.

Others reasons:

o The strong SGD, chasing yields climate and lack of investable alternatives in the market are other factors providing price support for S-REITs. Investors are also drawn to the transparency and predictability of S-REIT dividends, particularly in the midst of the external market uncertainty


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