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シンガポールのリテール物件を見学して

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シンガポールのリテール物件、デパートやショッピングモールを見学しての感想です。

1.立地が非常に重要。

当たり前のことですが、改めて立地が非常に重要だと認識しました。オーチャードロードなど都心は人の往来も多いですが、競争相手も多くなりますので、必ずしもいい立地ではないと思います。

それに、シンガポールは地下鉄網、バスも発達しており、地区内の移動が簡単にできます。そういう事情もあるので、商業施設を色々と見て回ることができてしまい、また、後述するようにテナントで差別化をすることも難しいのでお客さんを捕まえておくことがむずかしいと思いました。

それよりなにより、人の往来が多いところで独占的なポジションにあることが重要だと思います。

今回、私がもっともいいと思った物件は、Mapletree Commercial TrustのVIVO City、次は、Frasers CentrePoint TrustのCauseway Pointです。両方の物件に共通しているのは、物件そのものの魅力というよりも人の往来が多いところに立地して独占的なポジションにあることです。前者は観光地へのアクセスをほぼ独占していること、後者はマレーシアとの国境に立地しています。これらの物件については、別の記事で改めて書きたいと思います。

2.テナントミックスで差別化を図ることは難しい。

シンガポールのショッピングモールやデパートをいろいろと見ましたが、必ず入っているテナントというのがあります。ショッピングモールのファッションアパレルならLevisやAdidas,Giordanoなどであり、デパートならロレックス,オメガ、フェラガモ、ルイヴィトンになります。その他、電気店や薬局、書店などがテナントとして入り、これにデパートや都心のショッピングモールならレストランがあり、郊外のショッピングモールならスーパーとフードコートが付く。というのがリテール物件の基本的な構造になります。

シンガポールは自国ではオリジナルのコンテンツを作らず、よそからコンテンツを持ってきて、自国の企業はそのためのインフラや場所貸しに徹するという体質ですので、どうしもテナントが似通ってしまうのでしょう。

差別化要因として可能性があるのは、ひとつは外食と思います。マクドナルドやケンタッキー、スターバックスなどはどの物件にも必ず入っていますが、非常に人気の高い日本食レストランなどは圧倒的なポジションを築いているチェーンがなく、現地に進出している日本食レストランはバラエティに富んでおり、差別化要因となりうると思います。例えば、キャピタモールトラストのブギスプラスはラーメンチャンピオンコーナーを作って、日本の人気6店を集めて集客しています。

もうひとつ差別化要因として有効なのはアトラクションでしょうか。キャピタモールトラストの物件であるJ-CUBEのようにスケートリンクを設置したり、映画館を設置したりすることです。娯楽の種類が日本に比べて乏しい印象を受けましたので、アトラクション運営会社などがシンガポールに進出するのも面白いと思います。たとえばラウンドワンがシンガポールに進出してボーリング場をショッピングモールで運営することは十分なビジネスになると思います。




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Comments

[C39]

テナントで差別化を図ることが困難であれば、
もう立地しかないんでしょうね。
あまり工夫の余地の無い、場所取り合戦。(^^)
  • 2012-09-06 07:53
  • mushoku2006
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Author:ASIA REIT LABO
J-REIT投資で資産が3分の1になったことも5倍になったことも経験したREIT(不動産投資信託)愛好家。マレーシア訪問をきっかけにアジアのREIT(不動産投資信託)が今後重要な資産運用手段になると確信し、研究を開始。投資家のジム・ロジャースに憧れている証券アナリスト

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