REITのIPO銘柄のリスク ファイナンシャルエンジニアリング

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すべてのREITがそうだとは言いませんが、REITのIPO銘柄には注意して投資したいものです。

なんらかの理由で不動産価格は高いが、賃貸料が低く物件利回りが低いため、物件に買い手がつきにくい状況があったとします。

スポンサーとなる不動産会社からすれば、保有物件を売却するときには当然高く売却したいというインセンティブが働きますが、そうすると値段を下げて保有物件を売らなければなりません。しかし、それは避けたい。

そこで、スポンサーはREITを組成して、そのREITに物件を売ることを考えます。

スポンサーはREITに保有物件を売却し、その発行株の大部分を保有します。そしてIPO時にそのREITの利回りを高くしてスポンサー以外のREITの投資家の投資意欲を喚起することを考えます。そこでファイナンシャルエンジニアリングの出番となるわけです。

手口としては、REITの負債について最初は支払利息を低くし、段々支払利息が高くなるというスワップ契約をREITと銀行の間に組ませることや、スポンサーの保有分について、初年度は配当を放棄する、アセットマネージャーへの手数料として現金ではなく株で支払うという方法が取られたりします。

こうすると、IPO当初は負債コストが低いので利回りが高く見えたり、大株主分の配当が他の株主に回りますので、表面利回りが高く見えます。したがって、REIT価格がかさ上げされ、スポンサーは高値で保有物件をREITに売却することができる。そういう仕組みです。

実際にあった例として、別の記事で、香港のChampion REITとProsperity　REITの事例を挙げておきたいと思います。

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