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J-REIT 海外不動産の取得解禁へ

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今朝の日本経済新聞はREITテコ入れのために、海外不動産取得を解禁すると報じています。

足元の円高、市場としての魅力を失いつつある日本の不動産の需要が長期的に低迷することが予想されることを考えると、J-REITの投資家としてはこれは望ましい動きでしょう。今後調べようと思っていたのですが、地震大国日本に物件をもたざるを得なかったJ-REITにとって地震リスクの軽減や円高メリットを生かすという意味合いもありそうです。

記事の要点を整理しておくと

・アジアの新興国などに積極投資する日本企業の資金調達を支援しやすくし、日本企業の海外ビジネス拡大という 好循環をつくる。
・日本の金融市場の再活性化が狙い。
・SPCを通して不動産を取得し、そのSPCの株式を保有する仕組みを念頭に置く。

とのこと。

報道では、成長が見込める新興国の不動産は収益性が高いとありますが成長期待は別として今の水準はそうでもないと思います。(CBREのレポート3p参照

タイやインド、オーストラリアといったところは、日本の不動産よりは利回りの水準が高いですが、インドはルピー安の影響でAscendas Indiaが収益的に苦戦していますし、タイは外国人による土地の所有権が制限されていると聞いています。

この記事で書いていますが、クロスボーダー取引ではシンガポールREITが先行しており、J-REITがどれくらいの資金量で海外展開に注力してくるかによりますが海外物件の取り合いということになります。こうなると、物件をREITに供給するスポンサーの力量が問われてくることになろうかと思いますが、既にクロスボーダー取引で実績を作り、中国の市場でも強みをもつシンガポールのキャピタランド、あるいはケッペルランドに、どれくらい日本の不動産会社、総合商社が対抗できるのか、あるいはすでに凌駕しているのか、興味深々です。

イオンを初めとする日本の小売業がアジアに展開するとありますが、イオンは自前で物件をもつんでしょうかね。私の知る限りだと、現在積極的に海外展開しているユニクロや無印良品は自前物件ではなく、地場の不動産会社、たとえばキャピタランドにテナントとして誘致されるケースが大半のように聞いていますが。

それと、海外不動産に展開していくとすれば日本のJーREITのアセットマネジメント会社の財務管理能力の巧拙が益々問われるようになります。海外展開しているシンガポールREITの財務諸表を見れば一目瞭然ですが、デリバティブを駆使した為替リスクの管理、自国にこだわらない有利な市場での資金調達などシンガポールREITの財務管理を見習うべきところは多いでしょう。

当局の監督能力もまた問われることになろうかと思います。シンガポールREITのアニュアルレポートを見ると、リスク管理のディスクローズが非常に充実しています。こういったところも変わってくるかもしれませんね。

いずれにせよ、J-REITの海外展開については、先行しているシンガポールREITの動向を研究しておくことは大変参考になると思います。




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ASIA REIT LABO

Author:ASIA REIT LABO
J-REIT投資で資産が3分の1になったことも5倍になったことも経験したREIT(不動産投資信託)愛好家。マレーシア訪問をきっかけにアジアのREIT(不動産投資信託)が今後重要な資産運用手段になると確信し、研究を開始。投資家のジム・ロジャースに憧れている証券アナリスト

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