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香港の不動産はバブルではないのか

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シンガポールのREITについては、いったんひととおりアニュアルレポートを見ましたので、次は香港のREITを見ていきたいと思います。

その理由は、アジアREITでは市場規模がシンガポールに次いで大きいことと、個人的に香港に行こうと考えておりますので、そのときに見て回る香港物件の下調べも兼ねてです。

個人的には香港の不動産は割高だと考えています。

さて、FORTUNE REITでもちょっと触れましたが、香港REITを見ると利益に占める不動産評価益の割合が非常に高いです。

また、毎週、香港REITの利回りを見ていますが、シンガポールやマレーシアのREITと比較して、配当利回りの水準が低いと感じています。

例によってCBREのレポートを見れば、香港の物件の利回りは低いです。

2012年第1四半期の都市ごと物件タイプごとの利回りを見ると、

香港のオフィス 2.76% リテール 3.54% 産業 4.63%
シンガポールのオフィス 4.06% リテール 5.00% 産業 5.15%
東京のオフィス 3.50% リテール 4.50% 産業 5.50%

になります。

個人的な結論は、現状の香港不動産の水準は、アメリカの超金融緩和と土地の私有が制限されている中国人の不動産購入意欲と、政府による不動産の供給制限が複合的にもたらしたことであり、その前提に変化がうまれつつある今、香港のREITは買い時ではないということです。

このあたりの事情についていろいろと調べてみると、Economistの記事がありました。これを整理すると次のようになります。

現状
・香港ドルはアメリカドルにペッグしているため、アメリカの超金融緩和が資金調達を容易にし、地元住民に加えて、為替リスクがないため外国人も香港の不動産に投資している。外国人では特に中国人の存在感が大きい。
・不動産は香港政府に独占されており、従来供給が制限されてきた。
・一部の不動産オーナーは高い値段で保有不動産の売却を急いでいる。

今後
・アメリカの超金融緩和政策が転換する。ただし、バーナンキ議長は2014年まで現行の金融政策は維持するとして いる。
・香港の新しい長官は、不動産の高騰を抑えるため、不動産の供給を拡大する方針である。


部分的に引用
Hong Kong property Mid-levels they ain’t A fall in prices may be imminent, thanks partly to a new leader

IF PROPERTY prices are a guide, Hong Kong is the most desirable place on Earth. Office rents, at some $160 per square foot a year, are now the world’s highest. New homes are also the dearest: one estimate puts prices 55% above those in London. The luxury real-estate arm of Christie’s, a British auction house, has just opened its first Asian outpost in the city. That is a bold move. Prices have surged by some 50% since early 2009, returning them to the level seen before Hong Kong’s last property crash in the late 1990s (see chart). Is history about to repeat itself?

香港の住宅価格のチャート

Demand is robust. Hong Kong has pegged its currency to the American dollar, so the Federal Reserve’s loose monetary policy and bouts of quantitative easing have left interest rates far below the rate of inflation. With few other options for investing their money profitably, locals buy property. The peg has also reduced currency risk, making Hong Kong property even more attractive to outsiders. The most important of these buyers are mainland Chinese, who account for perhaps 14% of all residential sales (and a much higher share of new and high-end apartments) despite China’s capital controls.

The biggest factor behind the rise in prices, though, is constricted supply. The government has a monopoly on land in Hong Kong, and it doles out more parcels for auction only when it deems fit. Since 2002 or so, observes C.K. Lau of Jones Lang LaSalle, a property broker, officials have maintained “extremely tight land supplies”. Less land at auction has inevitably resulted in fewer homes being built. In the 1990s new-home completions averaged about 23,000 a year. That figure has been only 10,000-11,000 a year of late.

But even if prices are justified by fundamentals, those fundamentals can change. Worrywarts can imagine a variety of mishaps that could bring the market down to earth. Some are beyond local control. A sharp rise in American interest rates, for example, would have a big impact on the local credit market. Another possibility is a hard landing in China, which would not just affect the flows of mainland money but also risk wider economic woe. The general crisis in confidence in emerging markets that would surely follow a China crash would probably lead to a broader sell-off, battering the city’s financial and property sectors.

A more plausible reason to think the market may be close to its peak is a looming shift in government policy. C.Y. Leung, who takes over in July as Hong Kong’s new chief executive, has made it clear that he wants to end the expensive-land policies pursued by the outgoing administration. He wants to speed up the rollout of subsidised housing, which will dampen the private market. More important, he promises to make more land available: for example through zoning changes, the redevelopment of old residential sites and land-reclamation projects.


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ASIA REIT LABO

Author:ASIA REIT LABO
J-REIT投資で資産が3分の1になったことも5倍になったことも経験したREIT(不動産投資信託)愛好家。マレーシア訪問をきっかけにアジアのREIT(不動産投資信託)が今後重要な資産運用手段になると確信し、研究を開始。投資家のジム・ロジャースに憧れている証券アナリスト

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