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FORTUNE REITに関するアナリストレポートまとめ(OCBC)

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OCBC Investment Researchは、シンガポールの大手銀行OCBCの投資調査を行う機関です。REITの他にもシンガポール株についてセクター分析や個別株についてレポートを発表しております。

同社が、FORTUNE REITについてレポートを発表していますので、ここまで時系列にそってレビューしておきます。元ネタはこちらです。

2012年3月14日 投資判断を付与 Buy
 2つのショッピングモールであるBelvedere GardenとProvident Centreが2月に19億香港ドルで取得された。この物件取得は負債で賄われる。月次の賃貸料収入が改善される可能性がある。Fortuneの他の郊外のショッピングモールのように、この2つの新しい物件はまとまった集客の期待できる地域に立地しており、電車を含む公共交通機関からのアクセスも良い。

 2011年には香港の小売業界の売上は年率25%の増加で、4060億香港ドルだった。これは地元住民および外国人の消費を反映しており、特に中国本土からの2800万人の観光客の消費の影響が大きい。2012年には香港と中国本土の成長率はそれぞれ3%と8.5%と見込まれており、中間層の可処分所得も増加するので、小売りの売上も増加すると思われる。商業スペースの賃貸料を上回るペースで、商業スペースの価格も上昇してきており、賃貸料も価格の上昇ペースに追い付いてくると思われる。Knight Frankは中心地ではない商業スペースの賃貸料は今年5%増加するだろうと予想している。

 経営陣は包括的な資産の拡大を計画しており、年間で5千万から1億香港ドルを費やす予定である。このREITの現在のポートフォリオは少なくとも今後3年間は資産拡大余地があり、少なくとも利益率15%を目指している。

2012年3月30日
 香港の2月の小売売上は好ましい結果だった。2月の小売業売上は年率15.7%で増加し、1月の14.9%より増加した。2か月の結果を合わせると、香港の小売りは年率15.2%増加し、インフレ調整後に年率9.5%増加した。当局によれば、収入が増加し、観光客も増加するので、今期も小売業界は堅調であろうとのことであった。
我々はブルームバーグの中国と香港の実質GDPの成長率についてのコンセンサスが2012年がそれぞれ8.3%と3%であることに注目している。2014年には、それぞれ8.4%と4.5%になることが予想されている。香港については、失業率が2011年の3.46%から3.6%へと若干増加することを予想している。
 
 2011年には、42百万人の観光客が香港に来訪した。観光客のうち28百万人が中国人であった。中国はぜいたく品に30~60%の関税をかけているが、このことが香港の一等地の小売売上と小売りスペースの高い賃貸料の原因となっており、Fortuneの郊外の物件の賃貸料を高めている原因となっていると思われる。今月のはじめに、商務省の前長官が関税を引き下げるかもしれない。と語ったが、財務相は現在のレートを維持するとしている。関税が高ければ、香港は受益者の立場を維持するであろう。

2012年4月12日
 当局の不動産統計によると、2月の民間商業スペースの賃貸料指数が最高値を更新し、141.1となり、前月比2.8%上昇した。民間商業スペース指数は賃貸料の参考指数とされる。Fortuneの16物件のうち、14物件が新界に立地しており、最大の賃貸料増加率となった。

 新界の賃貸料は1月から2月にかけて15%増加した。香港島と九龍地区はそれぞれ2%と1%の増加だった。
2012年の最初の2か月は香港への観光客は年率15.2%の増加だった。本土からの観光客は19.7%増加した。中国本土の観光客は2つのカテゴリーで売上のけん引役となっている。
 ひとつは高級品で、もう一つは安全な食品である。Fortune REITやLINK REITが保有する郊外のショッピングモールは安全な食品が購入できるところとして認知されている。たとえば、粉ミルクは最も有名な例だろう。

2012年5月11日
中国の旧暦では今年は辰年であり、中国と香港ではそれぞれ5%、5%~10%の赤ちゃんの誕生が増えることが期待されている。香港の粉ミルクや乳児用品の売上は今年非常に増加するだろう。

2012年6月4日
 Fortune REITの2012年第1四半期の結果は、純収入が年率15.1%増加、9.9ポイントが賃料改定など内部成長で、5.2ポイントが2月に取得した物件の影響である。小売りセクターは香港において経済を牽引しているセクターである。賃金改定により、賃貸料は年率11%増加した。買収に伴うコスト増大により利益の幅は73.6%から71.5%に減少した。配当は四半期ベースで14%増加した。
 
 3月31日現在、Fortuneの実質負債コストは2.87%であり、2011年12月31日時点よりも0.78%減少した。経営陣は負債コストを3%以下にすることができるとしている。インタレストカバレッジレシオは5.3倍であり、35%の負債比率制限に達するまでに26億ドルの借り入れ余地がある。このREITは2015年までリファイナンスのニーズがない。
 2012年までに、Fortune City Oneは拡張を終え、賃貸収入比率の目標15%を超過達成すると思われる。FORTUNEは第三四半期にはJubileeの資産拡張を終える予定であり、投資家に収益の増大をもたらすであろう。

2012年6月4日
 香港の商業スペースの賃貸料と価格指数は3月に最高値を更新した。賃貸料指数は2月の0.9%より高く、価格指数は2.4%の改善を示した。もっとも示唆に富むのは、地域ごとの賃貸料である。Fortuneのショッピングモールが立地する新界の商業スペースの賃貸料は年率24%上昇し、香港島と九龍地区のそれをアウトパフォームした。新界の賃貸市場が堅調であることは、Fortuneの郊外のショッピングモールの賃貸料改定に好影響をもたらすであろう。
 
 4月には、香港の小売売上は年率11.4%の上昇を示した。これは3月の年率17.1%よりもも鈍化したことを示す。我々は中国政府が初めて国家的な消費プロモーションを3月に行ったことに注目している。これはおそらく香港の中国人観光客の消費を減らすことにつながるであろう。香港政府当局は慎重ながら楽観的であることを表明している。雇用情勢は良く、観光も好調であるからである。
香港への観光客は4月においても堅調であった。到着客は年率14.4%増加した。中国本土の観光客は23.9%になった。2011年には平均的な日帰り客は買い物に4430香港ドルを使う。特に中国本土の観光客は5795香港ドルをショッピングに使っている。




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Author:ASIA REIT LABO
J-REIT投資で資産が3分の1になったことも5倍になったことも経験したREIT(不動産投資信託)愛好家。マレーシア訪問をきっかけにアジアのREIT(不動産投資信託)が今後重要な資産運用手段になると確信し、研究を開始。投資家のジム・ロジャースに憧れている証券アナリスト

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