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シンガポールの経済構造と人口構造

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アジアREITの中ではシンガポールREITがいいと思いますが、投資を検討する場合には、シンガポールの国情をある程度理解しておかなければならないでしょう。

日本語の情報源としてはJETROのサイトが詳しいです。このサイトにある「シンガポールにおけるサービス産業基礎調査(2011)」というレポートがシンガポール経済の概要について詳しいので、REIT投資家の視点から、このレポートを読んでみたいと思います。

このレポートを読んで、シンガポールを一言でいうと、「外国からの資本労働流入に頼った経済大国でありながら人口小国」ということになります。

GDPの成長率は、2004年から2007年までは概ね8%前後で推移し、リーマンショックでの低迷を経て、2010年には前年比14.5%と高い成長を達成しています。また、一人当たりGDPは約4万4千USドルであり、日本の水準を超えています。
一方で、人口は500万人程度で、少子化は日本よりも進んでおり、日本ほどではありませんが、高齢化も着実に進んでいます。したがって、人口動態という意味では不動産業の成長性は低いかもしれません。

結局のところ、この国は海外、特に近隣のアジア諸国から人や資本を呼び込むことに成長がかかっており、実際そのような政策が採られているようです。ただし、外国人の流入については、人種的宗教的な軋轢を国民が懸念しており、単純労働者の流入は近年制限しているようです。

REIT投資家として念頭におかなければならないのは、シンガポールの不動産セクター、REITの成長は、中国やインドのように自国要因での人口成長は期待できないため、国外からの投資を呼び込み、経済発展させなければならない。→投資とともに国外企業の管理者や技能労働者が増加する→不動産需要が増える。ということになります。

GDPの成長と経済構造について確認しておきます。REIT投資家的には経済成長が強まれば、雇用情勢が良くなりますので、オフィススペースや産業用不動産の需要が強まります。
また、一人当たりGDPが大きいということは、個人消費の高まりからリテールセクターも堅調となるでしょう。産業別にGDP動向を確認する理由は、そのセクターの動向の影響を受けるREITについて目配りをするためです。


次のグラフは、産業別の名目GDPです。


上のGDPをもとに、各産業の経済に占めるシェアをグラフにしたものが次の図です。製造業、卸売、小売、金融保険業などのシェアが高いです。逆に言えば、人口が少ないので内需に期待できないため、世界的に不況になれば、製造業がまず苦しくなり、金融危機がおきれば金融・保険業が厳しくなって、雇用や賃金が厳しくなるにつれて小売が不振になるということが想像されます。先進国はどこも似たような経済構造ですが、シンガポールは内需が期待できない分、影響は非常に大きそうです。


次に人口動態について確認しましょう。
人口構造については、2つの特徴があります。一つは少子化が進展していること、もうひとつは外国人の比率が高いことです。次の図は、シンガポール人口のうち、国民と外国人の割合を示した図です。永住権をもつ外国人を含め、外国人が4割弱を占める構造になっています。




人口の年齢別構成比の推移をみると、少子化、高齢化が進展しています。政府は経済成長を支え、高齢化を和らげるために移民に頼らざるを得ないとしています。




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Author:ASIA REIT LABO
J-REIT投資で資産が3分の1になったことも5倍になったことも経験したREIT(不動産投資信託)愛好家。マレーシア訪問をきっかけにアジアのREIT(不動産投資信託)が今後重要な資産運用手段になると確信し、研究を開始。投資家のジム・ロジャースに憧れている証券アナリスト

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