シンガポールREITの特徴

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下の表は、私がシンガポールREITのアニュアルレポートやホームページから、各REITの運用資産をまとめたものです。

クリックすると拡大します。


この表からわかるように、シンガポールのＲＥＩＴは非常にユニークです。日本のＲＥＩＴと比較して、特徴を２つあげると

１.海外の不動産で運用するREITが多い。

日本のREITではまだ海外不動産に投資しているものはないですし、香港やマレーシアのREITをみても、ほとんど自国の不動産で運用しているものだけです。

シンガポールREITについて言えば、インドネシアの不動産に特化しているものもあります。これはインドネシア国内で資本を調達するよりも、アジアの金融センターとしてのシンガポールに上場するほうがファイナンスしやすいという事情があるのでしょう。

シンガポールＲＥＩＴのスポンサーとなっている不動産会社を見れば、海外展開している会社が多く、これはシンガポール不動産市場の規模が小さいということなのかもしれません。

シンガポールの投資家からすれば、リスク分散という効果があるのでしょう。

しかし、不動産業という仕事は地域に根ざすことが基本となっていると考えます。

たとえばリテールセクターであれば、消費トレンドをふまえてテナントを誘致する能力とコネクションが重要でしょうから、一般的には地域に根ざした不動産業者のほうが海外から進出した不動産会社よりもこうした能力は高いでしょう。

また、シンガポールＲＥＩＴの財務諸表を見れば一目瞭然ですが、非常にデリバティブを活用しています。これは、為替リスクのヘッジはもちろんのこと、海外不動産の取得に応じたファイナンスとヘッジをするので財務が非常に複雑になることが原因でしょう。なお、シンガポールREITの為替リスクについてはこちらにまとめました。

そういうわけで、私は海外展開しているからいいとは思いません。悪いとも特に思いませんが、リスクの所在がどこにあるか。ということは常に気を付けなければならないと思います、

とはいえ、他の市場にはない、成長期待の高い中国やインドネシアなどの不動産にREITを通して間接的に投資できることは非常に魅力でもあります。

２　産業用不動産が多く、住居用不動産が少ない。

シンガポールはアジアの物流ハブであるだけに、物流施設で運用するＲＥＩTが多いです。
一方で住居用不動産で運用するREITは一つしかありません。それも日本の住居用不動産で運用する銘柄です。この理由はおそらく、90％以上というシンガポール人の高い持家比率にあります。賃貸市場というものがほとんどないのでしょう。

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