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Frasers Commercial Trust

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今回の投稿ではFrasers Commercialを取り上げます。

Frasers Comm1

概要
Frasers commercial trustは、シンガポール、オーストラリア、日本のオフィスビルに投資するREITで、規模的には、総資産が10億アメリカドル以上30億ドル未満の中型に分類します。国別内訳は、シンガポールが4、オーストラリアが2、日本が3です。オーストラリアはパース、日本では麻布、羽田、大阪の谷町に物件があります。

総評
 REITはシンガポールのオフィスビルの収益貢献度が6割近く、上位3位テナントの収益貢献度が3割、テナントでは金融保険の割合が5割弱と、非常に景気敏感型のREITと言えます。収益貢献度の高い物件は、オーストラリア、パースのオフィスビル、シンガポールのハイテクパークのビル、とオフィス、商業ビルであり、物件のグレードは高いと思われます。
 特定の物件、テナント、業種に収益源がやや偏っている印象があり、収益に占める負債コストの割合が5割近くと負債コストが高すぎる感があります。

財務分析
各指標の意味については、こちらをご覧ください。

(割安度)
 配当利回りは低めですが、収益性、資産価値的には割安感があります。

(収益性)
 収益性は標準的ですが、負債コストが高く、金利の負担感が高いです。

(財務健全性)
 健全性には問題なさそうですが、自己資本の充実が望まれる水準です。  

為替リスクについてはこちらをご覧ください。

Frasers Comm2

株価パフォーマンス
緑の線がベンチマーク、青い線がFrasers Commercialです。
Frasers Comm3

スポンサー
スポンサーは食品、飲料を中核とするコングロマリットのFraser and Neave です。東南アジアに行ったことがある人は、F&Nとかかれた缶ジュースを見たり飲んだりした人もいるのではないでしょうか。売上(2011)は6274百万シンガポールドル(日本円で約3820億円)です。ちなみに、事業ポートフォリオがややちがうもののキリンビールが約2.1兆円ですので、だいたい5分の1程度の規模といえます。またキリンビールは2010年に同社に出資しています。また、同社はFrasers centre pointというREITのスポンサーでもあります。



その他
収益の国別内訳は、シンガポールが56%,オーストラリアが37%、日本が7%となっています。
Frasers Comm4

物件ごとの収益貢献度です。
Frasers Comm5

テナントの業種別収益貢献度です。銀行、保険業が48.9%と高く、次いで外食15.7%、小売13.4%と続きます。
Frasers Comm6

上位10位のテナントです。
Frasers Comm7

Marsh & Mclennan は世界的な保険、コンサルティング会社
Australia and NewZealand Banking corpはオーストラリアの大手銀行
Cerebos Pacificは健康食品会社
Unicorn squareは不動産会社

収益貢献度の高い物件について、詳しく見てみましょう。

Central Park は、
はオーストラリア、パースの中心地に立つオフィスビルであり、パースのランドマークタワーとなっています。テナントはBHPビリトンなどです。


Alexandra Technoparkはシンガポール南部のハイテク製品などを中心とした工業団地で、ヒューレットパッカード、ノキア、マイクロソフトなどがテナントです。

China Square Centralは商業とオフィスの複合ビルでマーシュマクナレン、ANZ、Cerebosがテナントです。場所はシンガポール南部のビジネス街にあります。


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ASIA REIT LABO

Author:ASIA REIT LABO
J-REIT投資で資産が3分の1になったことも5倍になったことも経験したREIT(不動産投資信託)愛好家。マレーシア訪問をきっかけにアジアのREIT(不動産投資信託)が今後重要な資産運用手段になると確信し、研究を開始。投資家のジム・ロジャースに憧れている証券アナリスト

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