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Starhill Global REIT

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Starhill global1

概要
Starhill Global REITは、シンガポール、マレーシア、日本、中国、オーストラリアの商業ビルとオフィスで運用しているREITです。海外不動産の内訳は、シンガポールが2、マレーシアが2、オーストラリア、中国が各1、東京が7になります。規模的には中型(総資産が10億アメリカドル以上30億ドル未満)です。マレーシアREITのStarhill REITがこのREITの優先株を保有しており、ポートフォリオの4割を占めています。
 少しこのREITの物件の思い出について述べると、クアラルンプールのLot10やスターヒルギャラリーにはマレーシア滞在中はよく行きました。短期でしたが語学学校に行っていてその近所にあったからです。クアラルンプールの商業の中心地はブギッビンタンというところなのですが、Lott10はブギッビンタン駅に直結してますし、スターヒルギャラリーはブランドがたくさん入っておりゴージャス感たっぷりのビルでした。

030.jpg

 マレーシアの商業ビルについて述べると、ショッピングビル間の競争は厳しいだろうと思っておりました。LOTT10にしろ、スターヒルギャラリーにしろ、場所はブギッビンタンにあるものの、近くには、Pavillionがありますし、モノレールで一駅いけば、私が好んでよく行っていたTimes Squareという巨大なショッピングビルがあります。またちょっと離れますがツインタワーにも大きなショッピングモールが隣接しています。集客力という意味では、スターヒルギャラリーもLOT10も、PavillionやTimes Square、ツインタワーのモールに負けているだろうと思います。

 このREITには関係ありませんが、Times Squareです。
Timessquare外観

総評
シンガポール・オーチャードロードの伊勢丹、高島屋のある物件がポートフォリオの中心であり、日本人にもなじみやすいREITであると思います。これらの物件の貢献度が非常に高く、投資する場合には、シンガポール中心地の小売動向に留意して投資するべきでしょう。スポンサーはしっかりしており、財務健全度も高いので、株価は割安な印象を受けます。このREITの優先株は、同じスポンサーのマレーシアREITであるStarhill REITのポートフォリオの4割を占めるほど保有されており、マレーシアREITの投資家にとっていいのか悪いのかわかりませんが、このREITについては巧みな財務政策をとっていると思います。

財務分析
各指標の意味については、こちらをご覧ください。

(割安度)
 配当利回りは標準的ですが、資産価値的にも収益的にも割安な印象を受けます。

(収益性)
 収益性は標準的です。

(財務健全性)
 健全な水準です。金利リスク、為替リスクも問題ないと思います。  

為替リスクについてはこちらをご覧ください。

Starhill global2

株価パフォーマンス
赤い線がベンチマーク、青い線がStarhill Globalです。
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スポンサー
スポンサーはマレーシアのYTLコーポレーション(http://www.ytl.com.my/index.asp)です。マレーシア最大級のコングロマリットであり、東京証券取引所にも上場しています。また、マレーシアでもStarhill REITというREITのスポンサーをしています。主要事業はインフラや不動産などです。

その他
物件の立地は、シンガポールはオーチャードロード、マレーシアはクアラルンプールのブギッビンタンと商業ビルは一等地に立地しています。東京の不動産は中小型ビルのようですが、六本木、恵比須、原宿、中目黒や代官山にあります。

収益の6割をシンガポールの2物件で稼いでいますが、ここ1年ではマレーシアの物件の貢献度が急激に高まっています。7
Starhill global4

収益構造は長期契約のマスターリースが4割を占め、ファッション(20.9%)、オフィス(12.1%)が続きます。
Starhill global4

上位10位のテナントです。
Starhill global5

Toshin Development Singapore(東神開発)は、高島屋の子会社で、Ngee  Ann City で高島屋を運営しています。
YTLグループはスポンサーで、マレーシアのコングロマリットです。
David Jonesはオーストラリアの老舗百貨店です。
FJ Benjamin Lifestyle:東南アジアを中心に商業ビルを展開する不動産会社です。
Bread Talk:シンガポールの外食チェーン、上場企業
Feria Tokyo:レストラン
Charles & Keith:アパレル
Betts Group Pty:オーストラリアの靴
Statoil Asia Pacific:石油ガス会社

商業不動産REITなので、ここでは収益貢献度の高いシンガポールの2つの物件について詳しく見ておきます。

Wisma Atria Property(http://www.wismaonline.com/)はシンガポールの商業地の中心であるオーチャードロード沿いに立地する地下1階、地上4階のショッピングモールです。伊勢丹が入っています。

Ngee Ann City Propertyはオフィスと商業の複合ビルで、高島屋が入っています。

Starhill global6



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ASIA REIT LABO

Author:ASIA REIT LABO
J-REIT投資で資産が3分の1になったことも5倍になったことも経験したREIT(不動産投資信託)愛好家。マレーシア訪問をきっかけにアジアのREIT(不動産投資信託)が今後重要な資産運用手段になると確信し、研究を開始。投資家のジム・ロジャースに憧れている証券アナリスト

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