シンガポールREITの各セクター

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シンガポールREITは投資している不動産のセクター、海外展開をしているかどうかによって次のように分類できます。

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ここで各セクターについて簡単に特徴をまとめておきますと

オフィスは、景気敏感型のセクターで、景気が良ければ失業率は低くなり、オフィスのスペース需要が高まりますので、賃貸料も維持あるいは上昇が見込めます。景気が悪くなると、雇用のカットに伴うスペース需要が低迷するため、賃貸料も低下します。

また、オフィスビルは他のセクターと比較すると、相対的に景気に関係なくスペースの需給が不安定になります。これは、オフィスビルは小売りや物流施設のように用途がきまっていないことが原因であり、また、好景気のときに大量にビルが建設され、好景気が終わった後に、ビルが完成して大量にオフィススペースが供給されるということも起こりがちです。
　シンガポールのREITではK-REITやFrasers　Commercialがこのセクターに該当します。

リテールは、景気敏感型のセクターです。特に都心にある商業ビルは、外食、衣料など買回り品の割合が高くなるので、雇用や賃金が良くなると消費も活発化するのでその傾向が強くなります。郊外のショッピングセンターも業績は景気に連動しますが、都心部での消費傾向よりは、スーパーでの買い物など日常生活に必要な消費の割合が高まりますので、景気動向への感応度は相対的に低くなります。
　シンガポールのREITではCapitamallやFrasersCentrepoint、インドネシアに特化したLippoMalls　Indonesiaがこのセクターに属します。

総合型はオフィスとリテール両方の特徴をとるということになります。シンガポールREITではCapitaCommercial, Mapletree commercial,　Suntec、また広く海外展開しているStarhill Global,香港の物件に特化したFortuneがこのセクターに属します。総じて規模が大きいREITです。

産業用不動産は、用途が決まっているため、スペースの需給動向は安定的です。オフィスビルとは異なりテナントの需要が先にあって建設されることが多いためです。景気動向にはもちろん左右されますが、オフィスビルほど賃貸料や充足率の変動率は高くなく、安定的と言えます。シンガポールのREITではAscendas,Cambridge,AIMSAMP,Cache、イスラムREITのSabanaがこのセクターに属します。

ヘルスケアは、景気動向に関係なく、一定の需要が見込めるセクターです。相対的に景気感応度が低いセクターと言えるでしょう。政府の社会保障政策に影響されるという特殊なリスクファクターはあります。シンガポールのREITではインドネシアの病院などが主体のFirstとシンガポールの病院と日本の介護施設で運用しているParkwayLifeがこのセクターに属します。

ホテルは、非常に景気敏感なセクターです。好景気ですと、出張需要やレジャーでの需要が増えますが、不景気時にはオフィススペース需要以上に需要が落ち込みます。シンガポールのREITではアジア、ヨーロッパに広く展開しているAscottとシンガポールの割合が高いCDL Hospitalityがこのセクターに属します。

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