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シンガポール 実物不動産投資の効果的な方法

引き続き、この本の読書メモです。個人的には実物の不動産に投資しようとは思いませんが、実物不動産に比べてREITがマイナーな位置にいる意味もこの本を読んでわかりました。不動産の目利きと借り入れ能力に自信があり、不動産収益>金融費用という状態を続ける自信があるのであれば、REITよりも実物不動産をするほうが合理的です。REITに投資したら、レバレッジを効かした投資は限定的で、資本の有効活用という意味では、実物不動...

シンガポールREIT投資時に重視する指標・チェックポイント

Value Investing in REITsの読書メモです。シンガポールREITに投資するときにチェックする重要指標、チェックポイントは次になります。1Gearing Ratio2.Net Asset Value3.Property yield4.Dividened Yieldと過去の配当履歴5.資産拡大のペースとファイナンスのやり方1.Gearing ratioGearing ratioは有利子負債/総資産で計算します。シンガポールREITにはGearing ratioについての規制があり、格付機関から格付を取得していな...

REIT運用会社CEOが株価に与える影響

シンガポールのREITにAIMSAMP Industirial TrustというREITがありますが、この銘柄はその保有する不動産からの収益率よりも高い配当利回りとなっています。不動産の収益力が評価されておらず、株価が割安に放置されている状態になっているということです。この原因はいろいろと考えられますが、この記事ではREITの経営者が株価に与える影響について考えたいと思います。AIMSAMPは依然はMacarthurcook Industrial Trsutという銘柄...

Mapletree logistics trustの2013年は年率14.6%の成長に

Mapletree Logsitics Trustの来年の収益成長率は年率で14.6%の成長率になるとの予想だそうです。過去の物件取得の収益への貢献が大きい模様です。Past acquisitions and better operating metrics did it. According to OCBC, Mapletree Logistics Trust (MLT) reported NPI of S$67.5m and distributable amount of S$41.4m for 2QFY13, representing a YoY growth of 14.6% and 1.2% respectively. Here's more from OCBC: Co...

三菱商事がインドネシアで地熱発電に参入

三菱商事がインドネシアで地熱発電に参入するそうです。同社にとってはインドネシアでの発電、また地熱発電についても初めての参入であり、同社はインドネシアのエネルギー産業の成長を享受することとともに、地熱発電の運営に関するノウハウも得て、将来日本での地熱発電の展開も見据えているようです。日本における原発は今後も不透明でしょうから、代替エネルギー源の需要をにらんでということでしょう。Mitsubishi Corp Enters...

ジャカルタ コンドミニアムの販売金額が2007年以来過去最高

ジャカルタの2012年第三四半期のコンドミニアム販売額は対前期比66%増加だそうです。低金利、都市部に住みたいという人々の需要、そして建設が進んでいることが要因とのこと。Condominium Sales Jumps 66% in Q3/2012condominium (strata title) sales in Jakarta on QIII/2012 reached 3,915 units, increased 66% compared with the previous quarter. This is the highest sales per quarter since 2007. Jones Lang LaS...

シンガポール オフィス需要はいまだに堅調

不景気はオフィス需要に影を落としていますが、シンガポールのオフィス需要は堅調と予想されています。金融以外のセクター、法律事務所やネット関連企業、エネルギー、薬品会社からの引き合いがあるようです。似たような機能をもつ香港が中国経済の不振に影響されてしまうのに対して、シンガポールはそれほどでもないとのことです。Demand for S'pore office space still strong: DTZPrime office rents in Hong Kong and Singapor...

インドネシア LIPPO、債券発行で資金を調達し、不動産開発に充当

シンガポールREITのLIPPO MALLS INDONESIAN TRUSTとFIRST REITのスポンサーであるLIPPOの債券発行は成功し、十分な資金を調達できたようです。インドネシアの不動産市場の成長性を期待しての資金を多く集めることができたとのことLIPPOはここで得た資金をショッピングモールや病院の建設資金にあてるとのことです。Lippo Karawaci issues US$100 million senior bondsThis bond is an addition to the previous US$150 million ...

マレーシア Maybank 積極的な海外展開で成長する

マレーシア最大の銀行MayBankはASEANの銀行で4番目に資産が大きい銀行です。成長のために、今後も交易が拡大すると予想される中国を中心に積極的に展開するとのこと。成長のために、アジアを中心とした海外展開を図るのは日本の銀行だけではありません。中国への進出は外交上の対立がないぶん、東南アジアの銀行のほうが有利に進められる可能性がありますね。Maybank plans organic growthUnlike some of its rivals which have t...

インドネシア 電気製品の売り上げは前年比25%増

インドネシアにおける電気製品の売り上げは前年比25%増になると予想されています。Electronics Sales May Increase up to 25%Electronic product sales in Indonesia may advance up to 25% compared to last year’s sales which amounted to IDR27 trillion as the demand increased. The increasing electronic demands in the country within the last four years have attracted foreign investors to make Indonesia its p...

[シンガポールREIT]K-REITがKeppel REITに名称変更

K-REIT ASIAがKeppel REITに名称変更するそうです。Keppel Groupであることを明確にしたいのでしょうか?K-REIT Asia is now Keppel REITThe Board and management of Keppel REIT Management Limited ("Manager") are pleased to announce that K-REIT Asia is now known as Keppel REIT. The Manager is also renamed from K-REIT Asia Management Limited to Keppel REIT Management Limited.Dr Audrey Chin, Chai...

エアアジア インドネシアのバタビア航空買収を断念

東南アジアのLCCの王者であるエアアジアがインドネシアでのビジネスを拡大しようとしかけたバタビア航空の買収でしたが、会社の文化の違いなどから断念した模様です。これにより同社のインドネシアでのビジネスは見直しを迫られるかと思います。東南アジア地域の観光事情にも影響を与える事象だと思います。来年はマリンド航空も事業を開始します。東南アジアでのLCC戦争は熱いですね。利用者としては競争の激化が安全性を損...

シンガポール 8月の小売売上は前年比3.2%増加

シンガポールの8月の小売売上は前年比3.2%の増加となったようです。私も非常に小さな貢献をしました。全般的に好調だったのですが、宝飾品や時計、通信機器などは低調だったようです。Here's how retail sales in Singapore fared in AugustRetail sales increased 3.2% compared to a year ago. According to the Department of Statistics, retail sales (seasonally adjusted) increased 0.9% in August 2012 compared to ...

Lippo インドネシア東部へビジネスを展開

シンガポール上場のインドネシアの物件のREITであるLippo Malls Indonesian Retail TrustとFirst REITのスポンサーであるLIPPOが、インドネシア東部にビジネスを展開していくようです。建設する物件はホテルや病院が中心とのことです。これらのREITへの物件の供給は困らなそうですね。Lippo Expand Business to Eastern IndonesiaBULELENG, Bali: PT Lippo Karawaci Tbk eyed Eastern Indonesia, include Bali and Makassar fo...

シンガポールマスタープランから見る有望な地域 4

シンガポールのマスタープランから見る、有望な地域の4番目はWood Landです。マレーシアのジョホールバルとの玄関口であり、ジョホールバルまでバスで国境通過も含めて1時間程度です。WoodlandにあるCause Way Pointはマレーシアの人も多く買い物に来ておりました。今でも非常に有望だと思うのですが、Land Transport Authorityは、WoodlandのRepublic Politechnicの近くにMRTの駅を建設することを発表済みであり、その完成予定...

シンガポールマスタープランから見た有望な地域2、3

シンガポールのマスタープランから見た有望な地域の2番目と3番目をいっぺんにご紹介しておきます。Paya LAbarとJurong Lakeです。現在、URAは都市機能の分散をすすめているそうですが、Paya Labarでは、オフィス、ホテル、小売などの施設に加えて公共施設の建設が進んでいます。また、Jurong Lake周辺は、エンターテイメント施設やホテル、アウトレットの建設が行われています。IMMビルがそうですね。すでにMinistry of Nati...

シンガポールMaster Planから見る4つの有望な地域1Tanjong Pagar

シンガポールで商業不動産投資をする場合、Master Planを確認することは必須です。この本によれば、シンガポールのMasterPlanから見た商業不動産投資において有望な地域は4つあります。そのうちのひとつは、Tanjong Pagarです。私が行ったときは、シンガポールの中心、ラッフルズプレイスからも近く、キャピタルタワーやTwenty Ansonといったオフィスビルのある地域だったと記憶していますが、現在は開発が行われておりOrchid Ho...

シンガポール 中央銀行は金融政策を変更せず

シンガポールの中央銀行にあたるMASは、市場予想に反して金融政策を緩和せず、据え置きました。これを受けてシンガポールドルは上昇しています。景気悪化のシグナルはシンガポールの統計でもあちこちででていますが、一方で住宅関連価格を背景とした物価上昇率も無視できなかったということでしょうか。市場関係者にとってもサプライズだったようです。この記事がお役にたったら、ぽちっとお願いします。人気ブログランキングへ英...

シンガポールの商業不動産取引額は前期比24.1%減少

2012年第三四半期のシンガポールの商業不動産の取引額は、前期比24.1%減少となりました。特に賃料下落と稼働率の下落を懸念して、オフィスの落ち込みが激しかったようです。Commercial investment sales drop 24.1% to $1.8bA contraction in investment activity was seen in the office property sector in 3Q12. According to Savills,commercial investment sales in Q3/2012 amounted to S$1.8 billion, contributing 19.5%...

ARAアセットマネジメントがDynasty REITをIPO予定

下記引用記事によると、Suntec REITやFortune REITを運営するARAアセットマネジメントが中国の物件を組み入れたREITをシンガポール市場でIPOする予定とのこと。名前はDyanstyですか、仰々しい名前ですね。通貨は人民元建てだそうです。Li Ka-Shing-Linked Dynasty REIT to Launch Near $800 Million Singapore IPO This Week -SourcesIf successful, ARA-sponsored Dynasty REIT's offering will be Singapore's first IPO to be ...

マレーシア パームオイルの在庫が急増

パームオイルのプランテーションはマレーシア経済にとって重要な位置を占めており、マレーシア経済に大きな影響力があるコングロマリットもパームオイル産業が発祥という企業も多いです。そのパームオイルの在庫が急増している模様です。経済が好調なマレーシアですが、外需、特に中国だと思いますがその不振からはやはり逃れられないということのようです。Palm Oil Stockpiles in Malaysia Surge to Record on OutputPalm oil st...

インドネシア ホンダが自動車生産を増産

ホンダはインドネシアで生産能力を増強するそうです。中国の生産台数の縮小をインドネシアで代替というところでしょうか?Honda Prospect Motor Increases Production CapacityDENPASAR: PT Honda Prospect Motor ensured that the additional production capacity of plant 1 and the construction of plant 2 worth IDR3.1 trillion will be realized and fully operated in the first quarter of 2014. Thus, the company will ...

シンガポール 住宅ローン返済期間、最長35年に制限

下記引用記事によると、欧米(日も?)のバラマキ金融政策に受動的に対応せざるを得ないシンガポールとしては、直接的な金融政策ではなく、他の方法で不動産バブルを防ごうとしています。住宅関連費用を中心にインフレ率が高まっている一方で、景気鈍化傾向がはっきりしつつあるシンガポール。中銀としては、金融緩和はしたいが、不動産バブルやインフレが高まるのは避けたいでしょう。どの国も中央銀行は難しいかじ取りを迫られて...

マレーシア 物品サービス税が導入される?

GST(Goods&Service Tax)はシンガポールでは導入されておりますが、マレーシアにも導入されることが予想されているようです。日本における消費税のようなものでしょうか?マレーシアは石油会社からの配当が国庫に入るという恵まれた国ですが、石油依存型の経済から徐々に転換していくようです。「GST導入は2015年」税務コンサルが予想税務コンサルタントのタックス・アドバイザリー&マネジメント・サービシズのヨン・ポーチャイ取...

マレーシア 今年の新株公開、すでに73億米ドル規模 アジア太平洋全体の4分の1

下記引用記事によれば、マレーシアの証券市場の規模は、ナスダック、NYSE、東証に続いて世界で4番目になったそうです。マレーシアの株価はずいぶん上がったなあと思っていたのですが、まさかここまでとは思いませんでした。公共投資が盛んに行われていること、金融市場が安定していることなどが評価されているのだと思います。2年前にKLに滞在した私としては、その発展を喜びつつも、経済実力に見合っているのかなあとも思いま...

シンガポールの固定資産税(Property Tax)

この本の読書メモです。シンガポールにも固定資産税があります。(Property Tax)。優遇税制のあるREITも支払わなければなりません。シンガポールの固定資産税は、Inland Revenue Authority of Singaporeが決定する毎年の評価額に基づき決まります。毎年の評価額(Annual Value)は賃貸に出したときに得られると想定される賃貸料から計算される。税率はAnnual Valueの10%になります。この記事がお役にたったら、ぽちっとお願いし...

HSBC香港口座開設 インターネットバンキングをする時に忘れてはならないこと

BOOM証券など証券会社で取引をするためには、当然ですが、銀行から送金しなければなりません。そこで、HSBC香港からインターネットバンキングで送金するのですが、ある手続きを忘れてしまうと次のような画面がでてきてしまいます。画面下部のOther HSBC Accountのところの赤い文字の注意書きによると、Current transfer limit is zeroとあります。要するに送金できる限度額がゼロですよ。という注意書きです。このままでは、HSBC香...

The Ultimate Guide to Commercial Real Investment in Singapore

シンガポール旅行のお土産で買ってきた本の3冊目で読破したのは、The Ultimate Guide to Commercial Real Investment in Singaporeです。300ページ弱ですが、活字がとても大きいので、2日で読み終えました。シンガポーリアンの英語は単語も難しくなく簡単ですね。購入したのは、North PointのPopularという書店です。買ったときは、その書店のビジネス書のベストセラーランキングの5位くらいにランクインしていました。値段...

シンガポールREITに関する規制

Value Investing in REITsの読書メモですシンガポールREITの基本法はCode on Collective Invwsting Scheme(CIS)という法律になります。シンガポールREITについての基本的なルールを俯瞰していきましょう。1.ギアリングレシオ規制投資家保護のためのルールです。シンガポールのREITは、有利子負債/総資産で計算されるギアリングレシオを35%以下にしなければなりません。この規制で注意すべきは、総資産は時価で評価されるこ...

リーマンショックの教訓

今でこそシンガポールREITは好調ですが、リーマンショック時はシンガポールのREITも叩き売られ、株式の指標であるSTIが50%下落したのに対し、REITインデックスは66%下落しています。特に株価の下落が著しかったのは、返済期限までの期間が短い短期資金を中心に調達していたREITでした。リーマンショックが起こる前は、CMBSで短期資金を調達して現物不動産に投資するのが市場での流行でした。通常の経済であれば、短期金利<長期...

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ASIA REIT LABO

Author:ASIA REIT LABO
J-REIT投資で資産が3分の1になったことも5倍になったことも経験したREIT(不動産投資信託)愛好家。マレーシア訪問をきっかけにアジアのREIT(不動産投資信託)が今後重要な資産運用手段になると確信し、研究を開始。投資家のジム・ロジャースに憧れている証券アナリスト

姉妹ブログ「インターネットで英語生活」は、英語に抵抗がない方向けの、英語WEBサイトを使って安く買い物をしたり便利なサービスを使うノウハウなどに関するブログです。英語WEBサイトを利用することで、せっかく勉強した英語を使って日本でも日常生活で得できるノウハウを紹介します。

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