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今回、ベトナム、カンボジア、タイとインドシナ半島を１周する観光兼ビジネス事情視察旅行をしてきました。それについての記事を書いていきますので、関心がある方はご覧いただけると幸いです。

REITの資産クラスは、おおざっぱにいえば５つのセクターに分かれます。オフィス、リテール、インダストリアル、ヘルスケア、ホテルです。

各資産クラスのリース期間は一般に、短いほうからオフィス、リテール＜インダストリアル＜ヘルスケアとなります。

ホテルはREITとホテルのオペレーター（ヒルトン、マリオットなど）とのリース期間は長いのですが、固定賃料は５０％、あとはホテルの業績連動という形態が多いようです。

リース期間が短いと、テナントの属する業種の好不調に応じてテナントの入れ替えが機動的に行えるというメリットがあります。賃料は安定的ではないとも言えます。リースが長期になると逆になります。

逆に言うと、リース期間が短いと賃貸料を上げる機会が長期に比べて頻繁に訪れるということでもあります。またリース期間が長い方が利回りが一般的に高めになります。これは債券の短期債の利回りと長期債の利回りの違いと同じ理屈ですね。

このことを言い換えれば、リース期間が短いセクターへの投資はキャピタルゲイン狙いの投資、長いセクターへの投資は安定的な利回り期待という投資スタイルの違いになります。

各資産クラスの特徴についても触れておきましょう。

・オフィス
物件が標準化されているので性格としてはコモディティに近いです。リテールと比較して景気循環に敏感に反応する傾向があります。シンガポール政府はファイナンシャルセンターとしての競争力を維持するために、オフィス家賃が急激に上がることを抑制気味の政策をとる傾向にあります。

・リテール
好立地にある物件が多く、一般にREITのほうがテナントに対して交渉力があります。

・インダストリアル
稼働率が経済状況に依存します。2009年の不況期にはビジネスパークの稼働率は80％、2003年では70％台でした。それに対して郊外のモールは95％以上の稼働率を維持していました。

・ホテル
インダストリアルよりもより景気敏感的で、オペレーターとは長期契約が普通です。ただし固定賃料は賃料の５０％程度となります。サービスアパートメントはホテルよりは滞在期間が長いことから、ホテルよりはややボラティリティが低いことになります。

・ヘルスケア
リース期間は長期なので非常に安定的です。リーマンショック時も大きな価格下落は見られなかったセクターです。その反面、賃料の上昇が期待できないので、REITの成長は物件の取得に限定されます。したがって物件を供給できるスポンサーの影響力が強いセクターと言えます。

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シンガポール　実物不動産投資の効果的な方法

引き続き、この本の読書メモです。

個人的には実物の不動産に投資しようとは思いませんが、実物不動産に比べてREITがマイナーな位置にいる意味もこの本を読んでわかりました。

不動産の目利きと借り入れ能力に自信があり、不動産収益＞金融費用という状態を続ける自信があるのであれば、REITよりも実物不動産をするほうが合理的です。

REITに投資したら、レバレッジを効かした投資は限定的で、資本の有効活用という意味では、実物不動産に投資したほうが効果的です。理論的にはREITでは６０％まで運用会社が借入れることができますが、実際にそこまで借り入れをする運用会社はないでしょう。毎年配当しなくてはならないということで内部留保が難しく、レバレッジ要件も厳しいためです。

実物不動産であればREITのような制限はありません、借りられるだけ借入をすれば資本の有効活用が可能です。

投資コストを考えると、REITはほとんど無視できるのに対し、実物不動産投資にGoods and Servise TAX(GST)が７％課税され、さらに印紙税が３％課税されます。非常に高い税率ですね。

ところが少なくともGSTを免税にする方法があるのです。個人あるいはグループでPrivate limited companyを設立し、その株主になるという方法です。

この方法のいいところは会社を設立することで有限責任にすることができ、さらにGST－Registeredという要件を設立した会社が満たせば７％のGSTも還付されますし、固定資産税や水道料金、アップグレードのための費用も経費に算入できます。要するに節税ができるのですね。これは個人での投資ではできません。

さらに、新規に会社を作った場合、シンガポールでは最初の３年間は課税利益に対して＄100000まで免税になるそうです。

これは非常に有利な方法だと思います。こうした投資目的会社を設立するには時間や法律の知識も必要ですので、弁護士やファイナンシャルコンサルタント、不動産エージェントといった人たちとチームを組んで投資すべきだとこの本では紹介しています。

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シンガポールREIT投資時に重視する指標・チェックポイント

Value Investing in REITsの読書メモです。

シンガポールREITに投資するときにチェックする重要指標、チェックポイントは次になります。

１Gearing Ratio
２.Net Asset Value
３.Property yield
4.Dividened Yieldと過去の配当履歴
５．資産拡大のペースとファイナンスのやり方

１．Gearing　ratio
Gearing ratioは有利子負債/総資産で計算します。シンガポールREITにはGearing ratioについての規制があり、格付機関から格付を取得していなかったり、取得していてもBBB―以下だったりした場合は、この比率を35％以下に抑えなければなりません。BBB-以上の格付を取得している場合は60％までGearing ratioが拡大することは許容されます。
留意すべきは、総資産は時価評価ですので、不動産価格の下落時には、借り入れを増やしていなくてもGearing ratioは上昇してしまうことです。規制に抵触してしまうと、不動産売却や増資を迫られるので注意が必要です。

２．Net Asset Value
そのREITの純資産です。株価時価総額＞NAVであればプレミアムがついた状態で取引されていることを示しますし、逆は逆になります。株価が一口あたりNAVよりも非常に高い水準で取引されていたり、逆の場合も留意して取引すべきという指標です。

３．Property yield
REITが保有する不動産の収益力を表す指標で、Net property income / property valuationで計算されます。Net　property incomeは総収入から不動産関連費用(Direct expense)を引いたものです。

Value Investing in REITsによれば、最も重視しなければならない指標ということです。文字通り、REITの保有する不動産の収益力を測る指標になるため、配当利回りと比較してみることが重要です。配当利回り＞Property yieldであれば、REITは割安な水準で取引されているといえますが、なんらかのリスクを見込んでいると思われます。逆であれば、将来のProperty yieldの上昇を見込んでいるか、ほかの要因でプレミアムがついた状況で取引をしていると思われます。

４．Dividened yield(配当利回り)

REIT投資家にとっては最も重視する指標ですが、REITの収益力の実力であるPropety　Yieldと大きく乖離していないか、過去の配当実績履歴をみて、その配当は今後も継続して支払われるのかということを確認しなくてはなりません。なお、過去の配当履歴はSGXのWEBサイトで確認できます。過去の配当実績が大きく変動しているようであれば、眉唾と見なくてはならないかもしれません。

５資産拡大のペースとファイナンスのやり方

急激に資産を拡大していないかであるとか、そのファイナンスの仕方などがチェックポイントになります。急激に資産を拡大しているときは、ファイナンスに無理がないかどうかをチェックすべきです。極端に返済期限が短かったり、借り入れ契約に変な特約（不動産評価額下落もしくは格下をトリガーとした償還権付など）がないかどうかがチェックすべき点でしょう。

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REIT運用会社CEOが株価に与える影響

シンガポールのREITにAIMSAMP　Industirial TrustというREITがありますが、この銘柄はその保有する不動産からの収益率よりも高い配当利回りとなっています。不動産の収益力が評価されておらず、株価が割安に放置されている状態になっているということです。

この原因はいろいろと考えられますが、この記事ではREITの経営者が株価に与える影響について考えたいと思います。

AIMSAMPは依然はMacarthurcook Industrial Trsutという銘柄でしたが、大量のライツイシューを発行し、ものすごく希薄化したという経緯があります。そしてスポンサーが交代し、現在のAIMSAMPになりました。

CEOはNicholas Mcgrasth氏という人ですが、この人は以前Allco ComercialのCEOでした。Allcoはリーマン前に急に大量の物件取得を行い、短期の借り入れや格付低下による償還権がついた借り入れでその資金を賄うというファイナンスをしたため、リーマンショク時に市場から流動性が枯渇したときに窮地に追い込まれ、市場から破たんを懸念され、結局大量のライツイシュー発行（≒増資）で破たんこそ乗り切りましたが、株価は90％下落するという結果になりました。また、その際スポンサーがFrasers & Neaveに交代しています。

経営者のこのような経歴もAIMSAMPの市場の評価に影響しているようです。

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ASIA REIT LABO

Author:ASIA REIT LABO
J-REIT投資で資産が３分の１になったことも５倍になったことも経験したREIT（不動産投資信託）愛好家。マレーシア訪問をきっかけにアジアのREIT（不動産投資信託）が今後重要な資産運用手段になると確信し、研究を開始。投資家のジム・ロジャースに憧れている証券アナリスト

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